保定律师--A诉B房屋租赁合同纠纷案A诉讼代理人代理词

审判长、审判员：
　　河北树仁律师事务所接受本案原告A的委托，指派我担任其诉讼代理人参加诉讼。依据本案事实及有关法律规定，现提出如下代理意见，请合议庭予以考虑：
　　一、原告提供了《店铺转让协议》和C、D、E三人的证人证言，证实了自己对相关250号店铺享有收益、处分的权利，证实了同被告间存在口头的租赁合同关系，至少证实了被告自2005年开始至2011年9月30日一直占有、使用着相关250号店铺的事实。
　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条中规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”；第二条中规定“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的其他形式订立的合同”。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条中规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，规定未采用书面形式的后果是仅承担视为不定期租赁，并没有否定口头租赁合同的效力。
　　二、原告提供了F、G的证言以及E246号商铺直接交给桐乡市崇福皮毛市场有限公司的年租金发票证实了相关店铺实践中可以转租以及被告应当支付租金的数额。
　　根据原被告的口头合同，相关250号店铺的租金比照相邻的F249号商铺的租金标准计算，因相邻的F249号商铺于10年已转让，相关250号店铺的10年1月-11年9月的租金比照相同的G322号商铺的租金标准计算，每个店铺每年要直接交给桐乡市崇福皮毛市场有限公司租金2.4万元（原告的相关250号店铺因临着厕所少交1千，实要交2.3万元），原告获得被告应交租金的同时应负担交给桐乡市崇福皮毛市场有限公司的租金，所以相关250号店铺06年1月-11年9月的租金计算算式为：（9万元＋10.6万元＋11万元＋12万元＋13万元＋14万元÷12×9）－2.3万元/年×5年＝54.6万元。
　　三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，假如被告主张已履行了支付租金的义务，则应由被告承担相应举证责任。被告在本案中没有提供任何证据，没有依法反驳原告主张、证实的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应当承担举证不能的不利后果。
　　四、原告提供的《店铺转让协议》中“此前为该店铺所发生的一系列纠纷，自此一笔勾销”的约定，不能推定为原告免除了被告支付租金的义务。
　　㈠该协议中没有出现租金的词句，原告提供的同起草该协议人员的谈话录音证实了在订立协议的过程中协议的当事人、中证人均没有提到相关店铺的租金。该谈话录音在取得过程中没有侵害他人的合法权益，也没有违反法律禁止性规定的方法，应当作为认定本案事实的依据。录音中起草该协议的人员不是本案的当事人，不应适用《最高人民法院关于未经对方当事人同意私自录音取得的资料能否作为证据使用问题的批复》中“未经对方当事人同意私自录制其谈话，系不合法行为，以这种手段取得的录音资料，不能作为证据使用”的规定。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。
　　㈡10年，原告向被告索要租金时，在知道了被告已将相关店铺在桐乡市崇福皮毛市场有限公司的承租人无理变更为了被告后，就将租金问题暂时搁置了，在订立该协议之前，被告没有表明不支付应付原告的租金，原被告间就租金问题没有发生纠纷。租金问题不属于该协议中“此前为该店铺所发生的一系列纠纷”中的纠纷。
　　㈢“系列”的词义详细解释为指相互关联的成组成套的事物或现象，不同于全部的词义。
　　㈣该协议中明确了人民币贰拾万元是店铺的转让价格，没有包含其他的对价、说法。而且，相关店铺的市场转让价格在叁拾伍万元左右，该协议中约定的转让价格比市场价格不高还低。假如认定贰拾万元转让价格中包含店铺租金，则该协议明显属于《中华人民共和国合同法》第五十四条中规定的“在订立合同时显失公平的”情形。《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。
　　㈤该协议中“此前为该店铺所发生的一系列纠纷，自此一笔勾销”是否包含了租金问题至少是约定不明、存在争议。但是，该协议的标题足以说明订立该协议的目的是为了解决店铺所有权的归属问题，不是为了解决店铺的租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”以及上述第六条、第五条的规定，结合上述，足以确定协议中“此前为该店铺所发生的一系列纠纷，自此一笔勾销”的约定没有包含租金问题。
　　五、虽然被告已于05年即将相关店铺在桐乡市崇福皮毛市场有限公司的承租人进行了变更，但是其变更行为没有合法根据，侵害了原告的合法权益，属于《中华人民共和国民法通则》第五十八条第(三)项“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的”、第(四)项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”规定的无效行为，该条第二款明确规定，“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”。《中华人民共和国合同法》第五十九条也规定，“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”。所以，不能因被告的违法行为就认定在05年时其就已从桐乡市崇福皮毛市场有限公司获得了相关店铺的使用权益。而且，在原被告于11年9月30日签订《店铺转让协议》时，被告也认同原告仍为相关店铺的实际所有人。
　　六、即使，原被告间的口头租赁合同无效，只要被告在06年1月-11年9月占有、使用了原告享有收益权益的店铺（被告在法庭调查陈述时当庭承认占用了该店铺6年），根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，人民法院也应支持原告向被告索要租金的诉讼请求。
　　综合以上，恳请人民法院以事实为根据，以法律为准绳，支持原告的全部诉讼请求。 

                                                   诉讼代理人：河北树仁律师事务所律师
                                                                       高宏图 
                                                                    2012年4月17日