成功案例
保定律师代理的房屋买卖合同纠纷案
作者：高宏图律师 时间：2009年07月20日
案情简介：甲欲购房屋一套，经丙中介公司提供服务，与乙签定房屋转让合同，同时甲向乙交纳定金10000元，甲向丙交纳中介服务费2000元。房屋转让合同中部分条款体现标的房屋尚无《房屋所有权证》。甲要求乙办妥《房屋所有权证》并直接办在甲的名下，乙称无法兑现并要求甲按合同约定支付购房款。甲又了解，标的房屋属于乙和其父亲共有，房屋土地可能属于划拨土地，遂决定不再购买。本人身份：甲的诉讼代理人。
主要代理意见：
一、甲、乙、丙三方签定的房屋转让合同无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。因标的房屋无权属证书，乙转让标的房屋也未征得其父亲书面同意，所以转让合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，合同无效。
二、乙应返还甲定金10000元。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
三、丙应返还甲中介服务费2000元。
《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。丙作为从事房地产交易服务的专业机构，应当知道标的房屋无《房屋所有权证》或者未经其他共有人书面同意的，转让行为违反法律的禁止性规定。其故意隐瞒该重要事实，损害委托人的利益，不得要求支付报酬。
四、乙、丙连带赔偿甲误工、交通、通讯、利息等损失共计1000元。
乙、丙共同实施了过错行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十五条的规定应当连带赔偿甲的损失。
结果：立案后，乙、丙提出庭外和解，乙返还甲定金10000元，丙返还中介服务费2000元。甲考虑到自己的损失难以提供证据，也为了尽快结束诉讼，同意和解。
评议：
一、现实生活里的无效房屋买卖合同很多，当事人处分自己的财产应当多咨询律师。
二、《中华人民共和国担保法》第五条规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”。因该转让合同（主合同）无效，所以定金条款（从合同）亦无效，该法律关系不应适用定金罚则，甲无权双倍获得定金。
三、该法律关系中甲知标的房屋无《房屋所有权证》而购买，亦有过错。
四、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。第四十条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”。国务院《城市私有房屋管理条例》第九条规定“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动”。第十条规定“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权”。第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。
五、该案转让合同是否已生效？
该案转让合同已成立无任何疑问。
但是，在《中华人民共和国合同法》颁布实施后是否已生效笔者难以得出结论。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。国务院《城市私有房屋管理条例》第六条第一款规定“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”。第九条规定“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动”。
保定律师高宏图，中共党员，1999年毕业于武汉中南政法学院，当年通过国家律师资格考试，现执业于河北树仁律师事务所，执业证号：030400117739，曾成功代理大量的刑事、民事、经济类诉讼及非诉讼案件。详细介绍请登陆//bdlawyer.longwang.net。办公地址：保定市百花东路149号（儿童医院东）2楼律师办公室；联系电话：13103126618。
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