成功案例
保定律师--物权保护纠纷代理词
作者：高宏图律师 时间：2009年07月20日
审判长、审判员：河北树仁律师事务所接受本案原告人XXX的委托，指派我担任其诉讼代理人参加诉讼。依据本案事实及有关法律规定，现提出如下代理意见，请合议庭予以考虑：
一、本案诉讼标的即XXX房屋原为中国人民银行XX分行所建公有房屋，1998年9月10日中国人民银行XX分行将其出售给XX有线广播电台和XX市XXX房地产开发有限公司，后原告人从XX市XXX房地产开发有限公司购得该房屋。上述两个房屋买卖法律关系属于不同的独立的法律关系。原告人仅是后一法律关系的当事人，与前一法律关系无关。
二、原告人提供了足以证明其对本案诉讼标的享有所有权的证据，证明了其对本案诉讼标的享有所有权。被告人未经其同意占有、使用诉讼标的房屋侵害了其合法权利。
1、原告人提供了XX市房产管理局签发的北市区字第XXXX号《房屋所有权证》，该《房屋所有权证》记载本案诉讼标的房屋所有权人为原告人，产别为私有房产。
依照《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
2、依照《物权法》第二条的规定，原告人作为权利人依法对诉讼标的房屋享有直接支配和排他的权利，如果他人未经其同意占有、使用即侵害了其物权。依照《物权法》第三章的规定，原告人有权请求侵权人返还房屋、排除妨害、赔偿损失。
三、被告人抗辩原告人对诉讼标的房屋享有所有权、依法维护合法权益的主张不能成立。
1、原告人提供证据证明的是对诉讼标的房屋享有所有权即物权，包括占有、使用、收益、处分四项权能，该权利是绝对权、对世权，可以对抗所有权人以外的任何主体。XXX未经所有权人同意占有、使用原告人所有的房屋自然侵犯了原告人的所有权，原告人当然有权利请求法院责令其为或不为一定行为，其作为被告人的主体地位没有任何法律障碍。
2、被告人占有、使用原告人所有的房屋具有持续性，侵犯原告人物权的状态延续至今，原告人提起的是侵权诉讼，所以不存在诉讼时效已过的问题。
3、被告人主张原告人编造文件、采取欺诈手段骗取产权登记，但没有提供确实、充分地证据证实其该主张，依法应当承担不利后果。
其提供的XX市北市区人民法院（2000）北民韩初字第70号民事判决书第一页仅为复印件，没有提供原件，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的要求；在该页上并没有XX市北市区人民法院的印章，真实性不足；该页内容只能说明原告人曾担任过XX市XXX房地产开发有限公司的法定代表人，但无法准确说明原告人担任法定代表人的具体期限，更无法证明在原告人购买诉讼标的房屋以及办理产权登记时担任着XX市XXX房地产开发有限公司的法定代表人；即使原告人当时担任着XX市XXX房地产开发有限公司的法定代表人，在逻辑上也不能当然推定出原告人在办理产权登记时就进行了虚假交易。
被告人自始至终也没能说明原告人编造了具体哪些文件、采取了怎样地欺诈手段骗取的《房屋所有权证》。
依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
原告人向登记机关申请办理房屋权属登记是按照登记机关的要求提供的材料，而且通过了登记机关的审查，否则原告人也不可能获得《房屋所有权证》。即使登记机关在工作中存在欠妥之处，也不应由原告人承担不利后果。
4、原告人购得诉讼标的房屋的行为没有侵害被告人所谓的优先购买权。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”、《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”等法律法规、司法解释关于承租人对租赁房屋优先购买权的规定有明确的适用范围，即只适用于出租人出卖租赁房屋的范围，而原告人是从XX市XXX房地产开发有限公司购得的该房屋，XX市XXX房地产开发有限公司与被告人之间并未成立房屋租赁法律关系，不是与被告人对应的出租人，被告人也从未向XX市XXX房地产开发有限公司履行过租赁义务。原告人购买诉讼标的房屋、获得房屋所有权没有法律义务要受到被告人优先购买权的限制。
被告人对诉讼标的房屋行使优先购买权依法应仅限于XX有线广播电台和XX市XXX房地产开发有限公司与中国人民银行XX分行的房屋买卖关系中，无权针对原告人与XX市XXX房地产开发有限公司的房屋买卖关系主张。而且，因为其在知道自己权益被侵犯后没有及时行使其权利，其主张优先购买权的诉讼时效已经经过。
5、原告人购得诉讼标的房屋的行为合法有效，依法获得了诉讼标的房屋的所有权。
无论XX有线广播电台和XX市XXX房地产开发有限公司与中国人民银行XX分行就诉讼标的房屋的买卖关系是否有效，其《XX胡同旧宿舍楼出售协议书》的权利义务如何，并不影响原告人依法取得诉讼标的房屋的所有权。
即使其买卖关系无效，XX市XXX房地产开发有限公司属于无处分权人，而原告人是基于能够办理所有权人为自己的《房屋所有权证》的信赖才购买的诉讼标的房屋，任何民事主体都应当信赖房屋登记机关行政行为的公信力，原告人购买诉讼标的房屋是善意的；原告人购买诉讼标的房屋向XX市XXX房地产开发有限公司支付了合理的对价；依照法律规定办理了登记手续。原告人购买诉讼标的房屋的行为完全符合《物权法》第一百零六条第一款无处分权人将不动产转让给受让人，除法律另有规定外受让人取得该不动产所有权的规定。《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。对原告人购买诉讼标的房屋的事实，法律并非另有规定，原告人取得诉讼标的房屋所有权的事实依法应予确认。
至于《XX胡同旧宿舍楼出售协议书》中的权利义务因原告人不是协议当事人，协议书内容与原告人无关，原告人也不明知其中的权利义务。
6、无论被告人对诉讼标的房屋是否享有租赁使用权，原告人均没有法定或约定的义务保障其租赁使用权的实现。
被告人提供的《房屋使用证》是中国人民银行XX省XX地区中心支行于1984年5月颁发的，没有记载体现租赁权益的期限问题，随着国家政策、法律法规的更替，该《房屋使用证》的效力已经丧失。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，被告人即使依据该《房屋使用证》获得过租赁使用权也已经超过了20年的最长期限，20年期满后其并没有续订租赁关系。该《房屋使用证》与原告人也没有任何关联，对原告人也不具有任何约束力。
被告人提供的《XX胡同旧宿舍楼出售协议书》内容本身含混不清，存在多处冲突矛盾，不能判断其真实意思表示；也没有任何文字指向被告人，更无法由其推定出被告人对诉讼标的房屋享有租赁使用权；被告人、原告人均非该协议书的当事人，因协议的权利义务具有相对性，即只在当事人间具有约束力，所以被告人、原告人均无权依据该协议书主张权利，被告人也不应受到该协议书内容的约束。
被告人提供的中国人民银行XX市中心支行出具的《关于我行XX胡同旧宿舍楼出售协议书中有关事项的说明》只是出具方单方的意思表示，而协议内容应为立协议当事人共同一致的意思表示，其单方无权就与他方签订的协议书进行说明。
即使被告人对诉讼标的房屋享有租赁使用权，依法也只能向有义务兑现、保障其使用权的主体主张，无权以此对抗原告人行使所有权。如令原告人牺牲自己的物权协助被告人实现其债权有违法律原则、公平、正义。
综合以上，恳请人民法院依法判令被告人腾出诉讼标的房屋，交付原告人使用，停止对原告人权益的损害。
河北树仁律师事务所
高宏图
2008年6月11日
保定律师高宏图，中共党员，1999年毕业于武汉中南政法学院，当年通过国家律师资格考试，现执业于河北树仁律师事务所，执业证号：030400117739，曾成功代理大量的刑事、民事、经济类诉讼及非诉讼案件。详细介绍请登陆//bdlawyer.longwang.net。办公地址：保定市百花东路149号（儿童医院东）2楼律师办公室；联系电话：13103126618。
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